居住日本16年 在日本买房的切身体会

发布时间:2016-02-24 10:39:23 阅读次数: 发布人:Alex

到日本买买买的中国人越来越多了,我去年接待了5次来日本旅游的亲朋好友,人均消费超过50万日元,约合人民币3万元。

居住日本16年 在日本买房的切身体会
  本文转自微信公众号:越女读财

  特邀小伙伴:小锅的锅巴,在日本从事医学研究。

  到日本买买买的中国人越来越多了,我去年接待了5次来日本旅游的亲朋好友,人均消费超过50万日元,约合人民币3万元。

  十几万的电饭煲眼都不眨一下就拿下,电器一车一车的往酒店搬。

  要知道,这么贵的电饭煲,日本人都不会轻易问津,我自己用的还是16年前来日本时买的,价格1.5万日元。

  当然也不是我抠门,谁叫它不坏呢?

  人民币这么强劲,国内的朋友也忍不住想在日本做点投资。我被问到的最多的,就是日本的房地产。

  日本经历了90年代的泡沫经济,房价跌到了低谷,一直没怎么涨,现在房贷利率降到了0.625%,又有东京奥运会的利好消息,可以说是抄底的好时机。

  而2014、2015年,也确实有很多的企业、富豪来日本抄底。

  举几个例子,早在2014年后期和2015年前期,新加坡和中国的投资公司,就分别买下了位于东京站和目黑站附近的大型房地产。

  我国内朋友的老板,也在同一时期买下了东京的两栋写字楼,还在公司内部专门成立了管理日本房产的部门,足见日本房产投资的火热。

  不过,我并不建议国内朋友来日本买房,除非你的资金多到没处花。

  你可能会说这么大好的形势,你这家伙为什么拦着我发财。但是在日本买房,想获得很高的回报率,是不太实际的。

  首先就是日本政府在楼市泡沫破裂时受过伤,对于房价非常谨慎。如果涨幅太大,肯定会出政策抑制。

  而且,2014-2015年大量外资投资日本房产,价格已经炒得比较高了。

  最不容忽视的是,日本人口长期负增长,人越来越少,这是一把悬在日本房价上的达摩克利斯之剑。

  而对国人来说,就算你想买房,也有很多现实的困难。

  首先是,外国人在日本买房产的门槛太高。没有长期居住权的外国人在日本是禁止贷款买房的,必须付全款,这么低的房价利率,你享受不了。

  外国人在日本买房还有个很高的门槛,就是缺乏准确的、可信赖的房地产情报。

  没有对当地的足够了解,想要找到回报率高的投资型地产,是一件非常困难的事。你跟我说没关系,找中介就行了,我送你两个字,呵呵。

  你人生地不熟,语言又不通,非常明显的一头肥猪,中介为什么不宰?

  我来日本这么多年,在中介那里也吃过不少亏,就不细说了。

  那么,就算你能克服以上困难,日本房产的回报率,值得你漂洋过海来投资么?

  在日本如果回报率超过7%就可以被称为优良资产,超过10%就是抢手货,非常难找到。投资型房产出租的年回报率平均在5%左右(已扣除年要交的房产税和中介的手续费)。

  如果你觉得回报率能接受,别急,我还没跟你说房屋折旧率这件事呢。

  和国内购房不同,日本买房不仅购买了房屋,也购买了土地。单元房的土地面积,是根据房屋面积占总建筑面积的比例算出的。

  比如,我前两年买的房子,土地面积就是6415/790363 x 1483.67平方米=12.042平方米。

  我这套房子的土地价格是1608万日元/12.042平方米=133万日元/m²,约合人民币7.7万元/m²,合同写得很清楚。

  在日本房价上涨,指的是土地价格上涨。而土地上的房子,是消费型财产,入手那一瞬间就开始折旧的,价格不断下降。

  如果哪天地震一下,给你房子上震条裂缝,这个折旧率就刷刷的涨。而在日本,房子如果折旧,房租价格也要跟着下降。

  而且,房租回报属于工资外收入,超过一定金额要交税。

  这还没完呢,当你卖房的时候,如果房价大涨,利润还要再收20.315%的出售利润税。

  是谁说资本主义国家是资本家天堂的?

  肯定有人会说,我不卖,就打算作为遗产传给儿孙,那遗产税会搞的你更亏。日本有句老话,房产传3代。也就是说传3代以后,遗产税就相当于房产价值。

  很多日本人在父母去世之后,交不起遗产税,不得不买掉房子来缴税。

  当然投资日本房地产也不是不能赚钱,但要看你的专业眼光和运气。

  我在北海道旅游时,碰到这么一位朋友。几年前日本二线城市甲府市车站附近盖新楼,她就卖掉了国内的闲置房产,花3000多万日元,约人民币180万,买下了最高层的3室一厅。

  现在一个月房租能有13万日元,她就拿着这钱周游日本。

  在这种日本的二线城市能拿到这样的租金,实属不易。她能这么顺利,主要是她妹妹在当地定居20年,从事的职业又是房产中介,帮忙选了个好房。

  而且她的心态好,房价不涨无所谓,以后搬到日本来养老。而日本房产作为保值养老的投资,还是不错的,可以考虑。

  如果你手上的钱真有富余,对日本房地产有信心,并且又有做外盘的渠道,其实可以不必直接在日本买房,而是买一些专门投资日本房地产的基金、或者信托。

  我自己就入手了一点日本的房地产信托(就不给出明确名称了)。这只信托是每月分红,这样即使价格不走高,拿一点分红也是好的,它以往几年的分红都保证在年10%上下,扣除购买费用和税,也能保证有7%左右。

  这样的投资回报,和直接投资房产不相上下,占用的资金量少,流动性又高,何乐而不为呢?

  当然,说了这么半天,不是劝国内的朋友来日本买信托。我还是认为,国内的朋友与其花时间花精力跳出来做外盘,不如安安心心在国内买熟悉、安全的产品,这才是正道。

  量力而行,有人气的投资未必就是适合自己的投资。

  如果你手上再有闲钱,就赶紧来日本玩玩玩,买买买,享受一下日本人的贴心服务,沾沾强势人民币的光。

  低日元汇率的黄金期可能还会持续一段时间,但是持续多久就说不准了。不仅要看日本央行,还要看中国政府的脸色。

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